Artigo CIAB - Entregar a casa ao Banco: uma opção?
Quem adquiriu uma casa recorrendo ao crédito à habitação e que agora, devido à situação económica que atravessa por motivos de redução de salários, desemprego, divórcio ou outros, não consegue pagar as prestações mensais, deve tomar medidas urgentes para evitar que a situação chegue a um ponto de não retorno. Neste tipo de situações, quanto mais rápido enfrentar o problema menos ele se agrava.
Como ponto de partida deverá contactar a Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE), que em Braga e Viana do Castelo funciona nas instalações do CIAB - Centro de Informação, Mediação e Arbitragem de Consumo (Tribunal Arbitral de Consumo) ou nas Câmaras Municipais da sua área de abrangência. Aí poderá expor a sua situação, ser devidamente aconselhado dos procedimentos a adoptar e ser apoiado na resolução do problema de forma gratuita e confidencial.
Posteriormente, e com o apoio da RACE, deverá entrar em contacto com o Banco e entregar a documentação solicitada. O Banco procederá à análise da sua situação actual e deverá apresentar um plano de recuperação. Este passa normalmente por um aumento do prazo do empréstimo, de forma a reduzir o encargo mensal, ou por um período de carência de capital no qual paga os apenas os juros.
Mas, e no caso de ser impossível cumprir com o plano de recuperação? Que alternativas existem?
Na eventualidade de ser possível recorrer ao Regime Extraordinário (o Regime Extraordinário é um dos 3 regimes que a legislação prevê em termos de prevenção e regularização das situações de incumprimento, sendo os outros dois o PARI - Plano de Apoio ao Risco de Incumprimento - e o PERSI - Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), quando todas as tentativas de recuperar a situação se mostram enviáveis, pode ser equacionada, a pedido do cliente, a aplicação de uma das três medidas substitutivas previstas na lei: a Dação em Cumprimento, que é a entrega do imóvel ao Banco para liquidação da dívida, a venda do imóvel a um FIIAH (Fundo de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional) ou a permuta do imóvel por outro de valor mais reduzido.
A Dação em Cumprimento é a medida que tem sido mais adoptada pois as restantes mostram-se normalmente inviáveis. Esta é uma medida que pode ser também proposta fora do âmbito do Regime Extraordinário, mas a entidade bancária terá de aceitar a proposta o que nem sempre acontece. Nesta situação, o Banco assume o imóvel pelo valor atual da avaliação o qual muitas vezes é inferior ao valor ainda em dívida. Neste caso os clientes, para além de ficarem sem a casa, terão ainda de liquidar o valor da diferença ao Banco sob a forma de um empréstimo pessoal. E neste tipo de empréstimos como não existe uma garantia real associada, o prazo para liquidação do mesmo não ultrapassa normalmente os 10 anos e a taxa de juro é bastante mais elevada que o crédito à habitação, o que resulta numa prestação mensal elevada. Ora para quem perdeu a sua habitação e tem de se mudar para outra passando a ter de pagar uma renda mensal, pode não ser a melhor solução.
A venda do imóvel a um Fundo (FIIAH) implica um contrato de arrendamento com esse Fundo tendo por base o imóvel em questão. Os clientes não têm de mudar de habitação, mas perdem a propriedade da mesma e passam a ser inquilinos. Eventualmente, e numa situação de melhoria das condições financeiras, é sempre possível recomprar o imóvel ao Fundo. Mas os valores da renda acabam por ser elevados de tal forma que quase atingem o valor da prestação que não conseguiram pagar, tornando esta opção inviável na maioria das situações.
A permuta do imóvel por outro de valor mais reduzido, permitindo a diferença amortizar o valor da dívida e reduzir o valor da prestação poderá ser uma solução. Na prática é muito difícil encontrar um imóvel de valor substancialmente mais reduzido, permitindo assim uma prestação também ela sinificativamente mais reduzida, e que seja do agrado, por diversos motivos (localização, condições de conservação, etc), dos clientes sobreendividados.
* Artigo da responsabilidade do CIAB
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